תמ"א 38: המדריך המלא
בשנת 2005 הציגה ועדת ההיגוי הממשלתית תחזית עגומה בכל הקשור להיערכות תושבי ישראל לקראת רעידת אדמה. העובדה שישראל יושבת על השבר הסורי אפריקאי יוצרת אצל מומחי הגיאולוגיה את ההשערה שרעידת אדמה גדולה עלולה להתרחש בישראל בכל עת.
אחד הדברים שקובע האם רעידת האדמה תסתיים באסון קולוסלי עם מאות ואלפי קורבנות או בתרחיש פחות חמור מכך הוא מצב המבנים בהם מתגוררים תושבי ישראל.
הועדה קבעה כי מצב המבנים ברוב ערי ישראל דורש תיקונים ושיפורים וכי רבים מהמבנים לא יעמדו בהשלכות רעידת האדמה הגדולה. כתוצאה מכך החליטה ממשלת ישראל דאז לבנות תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התוכנית נקראה תמ"א 38.
לצד ההחלטה על התוכנית, היו אילוצי תקציב ברורים שקבעו עובדה בשטח – כדי להגיע למצב שבו הבניינים בערים מחוזקים ומוגנים במקרה של רעידת אדמה, יידרשו משאבים כספיים עצומים, כאלו שהמדינה לא תוכל לעמוד בהם.
כדי למצוא פתרון שיתאים לכל האזרחים, החליטה המדינה ליזום תוכנית שלפיה בעלי דירות שירצו לחזק את הבניין בו הם גרים מפני רעידות אדמה יוכלו לפנות לקבלן שיבצע את העבודה ובתמורה לכך יקבל אישור להקמת יחידות דיור נוספות בבניין, אותן יוכל הקבלן למכור, להשכיר או לעשות בהן שימוש כרצונו.
למי מתאימה תוכנית תמ"א 38?
הממשלה קבעה אילו דיירים באילו בניינים יוכלו לפנות לקבלת אישור להוצאת תוכנית תמ"א 38 בבניין שבו הם מתגוררים. כדי להנות מההטבות יש צורך באישור שהבניין נבנה לפני שנת 1980.
בנוסף, על הדיירים להביא מהנדס מוסמך שיבדוק את הבניין ויקבע כי הבניין אינו עמיד בפני רעידות אדמה. כמו כן על הדיירים להגיש מסמכים ולהוכיח שהדירות בבניין שייכות להם. עליהם לדאוג למימון הפרויקט או למכירת זכויות בנייה קיימות ליזם פרטי, שיוכל ליישם את התוכנית עבורם.
הממשלה הגדירה גם מצבים בהם אין אפשרות לבצע תוכנית תמ"א 38: בניינים בהם דירות עד 400 מ"ר – כלומר דירות גדולות של 2 קומות או בתים שמיועדים להריסה ואינם מאוכלסים.
לבסוף, חשוב לציין שתוכנית תמ"א 38 מאושרת רק במקרים בהם כל הדיירים בבניין ערוכים ומסכימים לביצוע התוכנית. מסיבה זו חשוב להתחיל את התהליך בכינוס כל הדיירים והחלטה משותפת המתאימה לכולם לגבי ביצוע התוכנית, זמני הביצוע, בחירת הקבלן המבצע ופניה לעורכי הדין ולגופים הרלוונטיים.
בנוסף, ניתן להוריד באתרים מתמחים ובאתרי עורכי דין המתמצאים בחוקי תמ"א 38 טפסים מיוחדים הבודקים את כדאיות ביצוע הפרויקט עבור דיירים בבניין משותף. בטפסים מוגדרים סעיפים פיננסיים וכלליים אשר נותנים תמונה לגבי הכדאיות של הפרויקט.
מהם היתרונות עבור בעלי דירות שמבצעים תוכנית תמ"א 38?
לתוכנית תמ"א 38 יש יתרונות רבים לצד חיזוק המבנה בו אתם מתגוררים. התוכנית מאפשרת לדיירים להעלות את ערך הנכס בו הם גרים, להוסיף ולערוך שינויים במבנה (לפי תוכנית בנייה מאושרת) ולהנות מתוספות בנייה ומחידוש השטחים הציבוריים בתוך הבניין.
בנוסף, ערך הדירה עצמה עולה באופן מובהק כאשר הבניין עובר שיפוץ, מחוזק ומעודכן בעיצובו.
מאיפה מתחילים?
לאחר שדיירי הבניין סיכמו ביניהם כי הם רוצים ללכת לתהליך של בנייה תחת תוכנית תמ"א 38 והם גייסו את הכסף או הסכימו על מכירת זכויות בנייה לקבלן, עליהם לבחור נציגים שינהלו את הפרויקט עבור כל דיירי הבניין. גם במקרה זה חשוב למלא טפסים רשמיים הניתנים להורדה באתרים של עורכי דין מתמחים וגופים נוספים העוסקים בניהול פרויקטים של תמ"א 38. הדיירים הנבחרים הם אלו שיפגשו עם אנשי המקצוע וידאגו לקשר בין העוסקים בפרויקט ובין הדיירים האחרים בבניין.
בחירת הקבלן:
בחירת הקבלן המבצע היא בחירה שיכולה לקחת זמן. ברוב המקרים כדאי לבדוק מחירים ותנאים מול כמה קבלנים שונים, לשמוע את תוכניותיהם לגבי המבנה ולפרט מולם את הדרישות של דיירי המבנה. המפגש עם הקבלנים נעשה מול הועד המייצג של דיירי הבניין, שכדאי לבחור לאחר שסיכמתם על ביצוע הפרויקט.
בחירת הקבלן נעשית תוך כמה נהלים חשובים. הדבר הראשון שצריך לבדוק הוא שמדובר על קבלן בעל ניסיון, שביצע פרויקטים של תמ"א 38, מכיר על בוריים את חוקי הבנייה הרלוונטיים ומציע לכם תשואה טובה בתמורה לאחוזי הבנייה או לסכום הכסף שאתם משלמים לו.
חשוב לבדוק מה הקבלן מציע לכם, כיצד הוא מגדיר את תהליך העבודה ומהם שלבי העבודה שהוא מבצע. בנוסף, חובה לוודא שמדובר בקבלן מורשה.
בנייה ביזמות פרטית:
שיטה נוספת שמאפשרת לממש את תוכנית תמ"א 38 היא יזמות פרטית. במקרה זה בעלי הדירות מממנים את כל הפרויקט מכספם. הם דואגים למצוא קבלן שיבצע את הפרויקט עבורם, אך הם משלמים לו כסף על העבודה ולא מעניקים לו זכויות בנייה. בדרך זו הם משבחים את הנכס ומעלים את ערכו ויכולים לגרוף רווחים נוספים ממכירת דירות נוספות שייבנו בבניין.
המשך התהליך כולל בחירת עורך דין שייצג אתכם מול הקבלן שבחרתם, בין אם מדובר בקבלן שרק מבצע את העבודה או בקבלן שאתם מעבירים אליו זכויות בנייה בתמורה לשיפוץ המבנה. החוזה צריך להיות מוקפד ואחראי ומנוסח היטב.
בחירת עורכי דין וחתימת הסכם:
כדאי לבחור במשרד עורכי דין המתמחה בנושא תמ"א 38 ומכיר את החוקים הסובבים את הנושא על בוריים. בנוסף, חשוב לוודא שאתם בוחרים עורך דין שיכול ללוות אתכם לאורך כל התהליך ולוודא שהקבלן אינו מפר את החוזה שנחתם. עורך הדין ידאג לניסוח של הסכם, לחתימה על החוזה ולביצוע החוזה על ידי הקבלן בצורה שתשרת בצורה הטובה ביותר את האינטרסים של דיירי הבניין, על פי החוק ולפי הסיכום מראש.
למרות שמדובר בתהליך לא פשוט, שיכול לקחת שנים, היתרון הוא באפשרות הפשוטה לחזק את הנכס שברשותכם, להגן על עצמכם בזמן רעידת אדמה ולהעלות את ערך הבית בו אתם גרים.
